Transmettre un patrimoine immobilier de prestige est un exercice délicat qui nécessite une vision à long terme et une parfaite maîtrise des outils juridiques et fiscaux. En France, les droits de succession peuvent atteindre 45 % en ligne directe au-delà de 1 805 677 euros par part, rendant indispensable une stratégie de transmission anticipée pour préserver la valeur des actifs familiaux. Les familles détenant un patrimoine immobilier significatif doivent engager cette réflexion le plus tôt possible pour bénéficier pleinement des mécanismes d'optimisation disponibles.

La donation-partage : organiser la transmission de son vivant

La donation-partage est l'outil privilégié pour organiser la transmission d'un patrimoine immobilier de manière équitable et fiscalement optimisée. Elle permet de figer la valeur des biens au jour de la donation, évitant ainsi les réévaluations au moment de la succession qui peuvent être source de conflits entre héritiers. Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans en franchise de droits, un abattement qui se cumule entre les deux parents.

Pour les patrimoines les plus importants, la combinaison de la donation-partage avec le démembrement de propriété permet de démultiplier l'efficacité fiscale. En donnant la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, le donateur réduit l'assiette taxable tout en maintenant la jouissance du bien ou la perception des revenus locatifs. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les biens de prestige dont la valeur est appelée à s'apprécier significativement dans le temps.

La SCI familiale : structurer la gouvernance patrimoniale

La Société Civile Immobilière familiale est un outil incontournable pour organiser la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier. Elle permet de substituer à l'indivision — source fréquente de blocages et de conflits — une structure juridique souple dont les règles de fonctionnement sont définies par les statuts. La transmission de parts de SCI, plutôt que de biens en direct, offre plusieurs avantages : possibilité d'appliquer une décote pour illiquidité (généralement de 10 à 20 %), fractionnement facilité des donations, et maintien du contrôle par les parents grâce à une répartition judicieuse des parts entre usufruit et nue-propriété.

Les statuts de la SCI familiale doivent être rédigés avec le plus grand soin pour anticiper les situations de blocage potentielles : décès d'un associé, mésentente familiale, volonté de cession d'un associé minoritaire. Des clauses d'agrément, de préemption et de valorisation des parts doivent être prévues pour garantir la pérennité de la structure et la protection des intérêts de chaque membre de la famille.

Le pacte Dutreil immobilier : un dispositif méconnu mais puissant

Le pacte Dutreil, traditionnellement associé à la transmission d'entreprises, peut également s'appliquer aux activités immobilières sous certaines conditions. Lorsque l'activité immobilière est exercée à titre professionnel — location meublée professionnelle, promotion immobilière, marchand de biens — le pacte Dutreil permet de bénéficier d'une exonération de 75 % de la valeur des parts transmises, dans la limite de certains plafonds. Ce dispositif, encore peu utilisé dans le secteur immobilier, peut représenter une économie fiscale considérable pour les familles éligibles.

L'accompagnement par des professionnels expérimentés est indispensable pour mettre en œuvre ces stratégies de transmission dans les meilleures conditions. Chez Asvica, en partenariat avec Ecap Partners, nous proposons un accompagnement global intégrant les dimensions immobilières, juridiques et fiscales de la transmission patrimoniale. Notre objectif : permettre à nos clients de transmettre leur patrimoine dans des conditions optimales, en préservant à la fois la valeur des actifs et l'harmonie familiale.