La fiscalité immobilière évolue constamment et les investisseurs avisés doivent anticiper ces changements pour protéger et optimiser leur patrimoine. Dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, la structuration fiscale d'un investissement immobilier de prestige ne peut plus être improvisée. Elle requiert une vision globale intégrant les dimensions juridiques, fiscales et patrimoniales, ainsi qu'une parfaite connaissance des outils disponibles et de leurs implications à long terme.

La SCI : un outil classique aux multiples facettes

La Société Civile Immobilière reste l'un des véhicules les plus utilisés pour structurer un patrimoine immobilier de prestige. Sa souplesse statutaire permet d'adapter la gouvernance et la répartition des revenus aux objectifs spécifiques de chaque investisseur. En optant pour l'impôt sur les sociétés, la SCI permet notamment d'amortir le bien et de déduire l'ensemble des charges, réduisant ainsi significativement la base imposable pendant les premières années de détention.

Toutefois, le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS doit être mûrement réfléchi. Si l'IS offre des avantages immédiats en termes de trésorerie, il peut s'avérer pénalisant lors de la cession du bien en raison de la taxation des plus-values professionnelles. À l'inverse, la SCI à l'IR bénéficie du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif pouvant conduire à une exonération totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu.

Le démembrement de propriété : un levier puissant de transmission

Le démembrement de propriété constitue l'un des outils les plus efficaces pour optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier de prestige. En séparant l'usufruit de la nue-propriété, il est possible de transmettre un bien à ses héritiers tout en conservant la jouissance ou les revenus locatifs. La valeur de la nue-propriété étant calculée selon un barème fiscal progressif en fonction de l'âge de l'usufruitier, cette technique permet de réduire considérablement les droits de donation.

Pour un investisseur de 55 ans, par exemple, la nue-propriété représente 50 % de la valeur en pleine propriété. Transmettre un bien estimé à 5 millions d'euros en nue-propriété revient donc à ne payer des droits que sur une base de 2,5 millions d'euros. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit supplémentaire à acquitter.

La holding patrimoniale : une vision stratégique globale

Pour les patrimoines les plus importants, la constitution d'une holding patrimoniale permet de centraliser la gestion des actifs immobiliers et d'optimiser les flux financiers entre les différentes structures. Le régime mère-fille, qui exonère à 95 % les dividendes remontés des filiales, offre une efficacité fiscale remarquable pour les investisseurs détenant plusieurs biens à travers différentes SCI.

La holding permet également de mutualiser les capacités d'endettement, de faciliter les arbitrages entre actifs et de préparer la transmission dans des conditions fiscales optimisées. Elle constitue un outil particulièrement pertinent pour les familles souhaitant organiser la gouvernance de leur patrimoine immobilier sur plusieurs générations, en définissant clairement les rôles et les droits de chaque membre.

Les conventions fiscales internationales : un paramètre incontournable

Pour les investisseurs internationaux, la prise en compte des conventions fiscales bilatérales est essentielle. La France a signé plus de 120 conventions de non-double imposition qui déterminent les règles d'attribution du droit d'imposer les revenus et les plus-values immobilières. Une structuration inadaptée peut conduire à une double imposition ou, à l'inverse, à une sous-optimisation fiscale significative.

L'alliance entre Asvica et Ecap Partners prend ici tout son sens. Notre expertise combinée en immobilier de prestige et en ingénierie fiscale internationale nous permet de proposer des structurations sur-mesure, parfaitement adaptées à la situation personnelle de chaque investisseur, quelle que soit sa résidence fiscale. Chaque montage est conçu pour optimiser la détention, les revenus et la transmission, tout en respectant scrupuleusement les cadres réglementaires en vigueur.